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地積規模の大きな宅地の評価ポイント

平成三十年一月一日以後の相続、遺贈又は贈与から、宅地の評価方法として「地積規模の大きな宅地の評価」が適用され、従来の「広大地の評価」は廃止となっています。
土地所有者の中には、相続税等に大きな影響を受けるケースもありますので、ここで整理してみます。

<1> 制度の目的
広大地とは、その地域における標準的な宅地に比べて著しく地積が広大な宅地のことで、その評価は戸建ての分譲を行う場合に道路・公園等の負担が必要であることなどを考慮して、面積が広くなるほど評価額が減額されていました。
しかし、これまでの広大地の評価方法では、土地の形状により、それを加味して決まる取引価格と相続税評価額が大きく乖離している事例が多く発生したため、二十九年度税制改正大綱で広大地評価について、各土地の個性に応じて形状・面積に基づき評価する方法への見直しや適用要件の明確化が盛り込まれ、二十九年十月に国税庁が財産評価基本通達を見直しました。

<2> 地積規模の大きな宅地の評価の概要
(1)地積規模の大きな宅地とは
三大都市圏においては五00㎡以上の地積の宅地、三大都市圏以外の地域においては一000㎡以上の地積の宅地をいいます。しかし、以下の宅地については、適用対象から除かれます。
① 市街化調整区域 (都市計画法第三十四条第十号又は第十一号の規定に基づき宅地分譲にかかる同法第四条第十二項に規定する会はTる行為を行うことができる区域を除く) に所在する宅地
② 都市計画法の用途地域が工業専用地域に指定されている地域に所在する宅地
③ 指定容積率が四00% (東京都の特別区においては三00%)以上の地域に所在する宅地。
④ 評価通達二二-二に定める大規模工場用地
(2) 対象となる宅地
地積規模の大きな宅地の評価の対象となる宅地は、路線価地域に所在するものについては、地積規模の大きな宅地のうち、普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区に所在するものとなります。
倍率地域に所在するものについては、地積規模の大きな宅地に該当する宅地であれば対象となります。
なお、市街地農地等について、地積規模の大きな宅地の評価適用要件を満たす場合には、宅地への転用をするためには多額の造成費を要するため、経済合理性の観点から転用が見込めない場合等を除き、適用対象となります(市街地周辺農地、市街地山林及び市街地原野も同様)。ただし、路線価地域にあっては、宅地の場合と同様に普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区に所在するものに限られます。

<3> 評価方法
(1)路線価地域に所在する場合

路線価に奥行価格補正率や不整形地補正率などの各種画地補正率のほか、規模格差補正率を乗じて求めた価額に、その宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価します。
評価額 = 路線価 x 奥行価格補正率 x 不整形地補正率などの各種画地補正率 x 規模格差補正率 x 地積(㎡)

(2)倍率地に所在する場合
次の ①の価額と ②の価額のいずれか低い価額で評価します。
① その宅地の固定資産税評価額に倍率を乗じて計算した価額
② その宅地が標準的な間口距離及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の一㎡当たりの価額に、普通住宅地区の奥行価格補正率、不整形地補正率などの各種画地補正率のほか、規模格差補正率を乗じて求めた価額に、その宅地の地積を乗じて計算した価額
(3) 規模格差補正率

規模格差補正率は、上の算式によって計算します。
(注)上記算式により計算した規模格差補正率は、小数点以下第二位未満を切り捨てる。算式中の「B」及び「C」は、地積規模の大きな宅地の所在する地域に応じて、それぞれ次に掲げる図表 1のとおりです。

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